上海中产社区开始新一轮补跌！市场何时筑底？
上海的很多中产社区，最近房价都有点补跌了。最近很多朋友来咨询，都非常焦虑：
这轮补跌，会是最后一轮吗？
上海楼市，到底何时筑底？
其实之前在近郊板块房价补跌的文章里，其实我已经讲了：
7月份之后，随着市场变冷，像南翔、上大、莘庄等近郊的初级中产板块，价格已经出现了一些补跌。
只不过随着市场的持续阴跌，这个趋势多少会影响到上游的中产市场：
毕竟置换链条是连续的——很多中环上的中产社区、内环内的老商品房社区，近期也出现了小规模的补跌。
比较典型的案例，就是北上海之王中产之王大宁，从标杆到主力社区的房价，可以说是全面下探。
今年6月份左右，就传出了融创静安映破发的消息，成交价已经跌破了当年的新房发售价。
虽然这是拿低区成交价对比均价，但是相比于社区最巅峰的11-13w的成交价，的确是非常惨。
同期，静安府也出现了成交价下探到10w出头的高区房源。
到了7月，甚至出现了成交价低于10w的房源。
大宁核心区的房价之前上半年还是挺坚挺的：
金三银四的时候，像慧芝湖花园比较好的三房户型，价格甚至还出现了一定程度的上涨（三房一度到1200w左右），单价9.5w+。
大宁金茂府价格一直也是扛在高位，成交价一直在13w+。
但是到了下半年，也是形势全面下行：
大宁金茂府的成交价已经出现12w左右的成交价，地缘中介甚至出现了11w开头的成交价格；
慧芝湖最新成交价，甚至出现一套因为“特殊原因”7万多单价成交的中高区三房房源。
当然，小户型两房虽然也跌了一些，但是跌幅还是相对更少。
西南片区的古美，今年以来的价格也出现了一定的震荡。
万源城郎郡122平的大两房户型，去年年底低区成交尚能达到8.6w的水准。
到了近期成交，高区的成交单价只有8.77万，几乎跟曾经的低区一个水准。
万源城逸郡的130+的三房户型，去年的成交价基本还能维持在1400w+，今年实际的成交价基本只有1250-1300了，整体的跌幅比较明显。
东苑古龙城139平的高区户型，上半年成交单价还能达到8.8万，近期成交单价仅有7.7万，整体下跌15%。
浦东的中产标杆社区们同样如此。
比如联洋，就是之前行情里止跌回稳比较不错的区域，上半年成交价相比于去年929涨幅达到3%-5%。
但是近期的成交价，再度开始下探。
像8月-9月，仁恒河滨城二期三期等社区虽然成交火热，但是基本都在把去年以来的涨幅逐渐吐掉——整体成交价下跌了2-3%。
类似的情况也发生在了之前一直很坚挺的御桥片区。
御桥标杆万科海上传奇的近期成交价格，相比上半年也是进一步回落。
此外，之前因为929新政+学区火爆行情成交量价暴涨的前滩楼市，近期市场也不复上半年火爆，下半年成交量快速下降。
虽然前滩的价格还没有明显的下调，但是最近随着成交量下降，房东的心态也在松动，很多在售房源的谈价空间都在变大。
此外，市区的一些老牌商品房社区，比如静安豪景苑这种好地段的老牌标杆，或者徐汇内中环的次新社区等等，虽然成交价没有明显的下降，但是挂牌房源的谈价空间也在变大。
当然，以上只是比较典型的部分板块案例，篇幅有限不列举更多，但足以说明问题：
上海的中产社区们，的确是在7月份之后，价格开始了新的一轮补跌。
其实去年929之后，中产社区们的房价表现是相对优秀的：
甚至部分区域出现了“止跌回稳”的现象，房价出现了一些涨幅房价跳涨，上海这些地方房子卖空了！。
为什么今年这些中产社区也开始补跌了？
当然，其实通过数据的整体，我们首先可以发现一个共性：
就是跌的比较多的其实是这些改善社区里面的大三房产品，因为这类产品去年整体都还比较贵，价格比较坚挺。
而到了今年，这类产品的补跌幅度相对来说更大，造成了一大波补跌。
比如同样是在古美，像万源城尚郡的小两房户型，高区上半年成交价还730万。
近期，最新的成交价只是降了20万，最多称得上是震荡。
此外，像前文提到的慧芝湖花园，140左右的大户型三房去年到今年年初能卖到1300-1400万，但是到了最近只有1200万的水准。
相比之下慧芝湖的双南两房其实跌了也就是四十万到五十万，整体降了5%，相对大户型更加坚挺。
类似的情况同样发生在北蔡大华、御桥等等中产板块。
其实今年中产社区补跌，和去年中产社区相对保值的共性原因都有一个：
就是去年以来，929这轮行情的主要驱动力是改善购买力。
中产社区能止跌回稳，是因为大量置换家庭卖掉手里的老房子之后要到市区的中产社区改善——但是僧多粥少。
二手市场上，1000万-2000万能买到的成熟中产板块、品质好房子基本就那有限的几个，这些中产社区的定位改善的大面积房源是相对稀缺的。
因此，这种房子在去年到今年年初可以说是相对稀缺，因此十分坚挺的；
小户型产品，去年就已经陆续的开始回调，其实到了最近，只能说是行情震荡。
但到了今年，行情就不一样了。
随着改善购买力的消耗，本就没有去年那么汹涌的购房者了；
上海市区的新房又供应了大量定位改善的三方产品，直接把改善购买力吸走，大户型开始补跌。
而新房的供应，还让很多板块的次新房格局发生了重塑。
很多区域的新房价格其实也就是跟同区域的标杆持平，但是品质更高，直接造成了区域市场的格局重塑：
原来一梯队的标杆变成了二梯队，价格自然要下降。
而从大盘视角来看，中产社区整体的止跌回稳的进程，本身就只走了一半：
因为置换链条的两端，刚需市场和豪宅市场都没有完全的进入行情回复周期。
而当下上海楼市的一大困境就在于：严重缺乏刚需购买力。
直接造成的结果就是主打刚需预算的老破小和远大新社区的价格一直在持续缓慢下跌。
中产社区的止跌回稳，更多来自于短期的行情火热供需关系挤压，但是长期还是需要刚需价格稳住。
因为置换链条是有传导性的。
房东手里的老房子原来能卖600万，现在只能卖400万，直接影响的就是再次置换的购买力水平。
如果刚需资产长期下跌，中产社区短暂的止跌回稳，依然是空中楼阁。
而置换链条上的顶级豪宅市场，由于新房的大量供应，部分房龄老、产品跟不上时代、或者地段地位下降的豪宅社区，其价格也出现了新一轮下跌上海豪宅，开启新一轮暴跌。
这个就直接造成了部分豪宅社区的单价跌到了中产社区的价格水准，直接结果就是挤压了中产社区的房价预期：
我豪宅才卖12万，你中产社区凭什么卖13万？
两端挤压之下，如果没有强购买力拖住市场链条，那么中产社区们的房价，自然是扛不住的。
房子不会卖，价格不好谈
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那么，随着这轮调整，是不是上海楼市又要绷不住了？
实话说，也无需过分悲观：
当下上海楼市的整体情况，已经可以说是基本触底了，只不过中产社区正在经历最后一轮格局重塑，所以价格在调整。
理性来看，基于当下的市场背景下，这轮回调之后，这批中产社区的价格基本也就触底了。
所谓利空出尽，就是利好。
第一，当下上海刚需市场其实已经进入了筑底周期，标志性现象就是很多刚需住房的持有成本已经可以和租金打平，从负资产变成了正资产。
房子跌到一定程度就没有必要卖了，并不是一句空话，这个现象正在实实在在的发生在上海楼市。
目前很多老破小、近郊商品房的租售比都在2以上，部分甚至高达3，基本可以和贷款成本拉平，这种情况下，这房子其实已经不是负资产了，价格实话说也很难继续向下了。
而利率进一步下调是大趋势，市场的筑底过程也在进一步加快。
如果未来进一步放开外环，那么这整个筑底过程会更快。
第二，土拍价格的上涨，也在另一个层面帮助楼市筑底。
之前我就讲过，很多房子已经比地价还要便宜：
相当于你地皮价格之外，地面上的房子白送你还要倒找钱给你。
这将直接为周边老破小、老牌商品房市场的价格做托举，中长期来看房价继续下跌的空间也不多了。
第三，新房对二手市场的价格重塑，是一个先跌后涨的过程。
比如大宁有了中建作为一梯队，那么金茂府就自然变成了1.5梯队，价格自然会跌落到他应该在的位置，之下的其他次新房以此类推。
但是等真正跌下来，你发现他继续下探的空间已经不大了。
比如像慧芝湖这种小区，板块内排序下降了自然会补跌，但是在这轮补跌之后，8万多的价格基本是实价：
学区溢价、板块溢价几乎全面消失、成交价跟地价也就打个平手，跌幅等同于上游内环内同品质小区的跌幅、价格也回到了2020年涨之前的水平附近，这也几乎也就是明确的底了。
后续无论是周边地价继续涨、还是新房涨价基本对于项目的市场价值影响不大了，只会带着他价格上涨。
而次新房的相对稀缺性依然是存在的。
作为一个品质还不错的次新房，难道你指望他跌到宝山的价格？
第四，随着市区新房大平层的供应进入萎缩期，豪宅市场也迎来了筑底。
上海市中心的大平层供应潮其实也基本到了一个尾声，黄浦区各板块的大平层目前基本能想到的大项目已经不多了：
仅剩下上海壹号院东区、外滩壹号院三期、乔家路地块的一部分，算是成片的大项目。
像新天地永业瑞安那些项目，要么是超级豪宅价格领涨，要么还没旧改出来，即便出来价格也是上天了：
可以明确说，未来很难出现去年那样的集中供应潮——豪宅市场的挤压消失了。
在新房豪宅供应缩水的前提下、叠加新政对于豪宅市场的刺激，豪宅市场也正在筑底。
这种情况下，等这轮全市的中产社区补跌完成后，基本上就是正式的让整个上海楼市筑底。
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结语
当然，不同区域的筑底速度、周期都是不同的。
这也决定了我们应该什么时候卖房、什么时候买房，以防踏空。
篇幅有限，后续我们会持续推出板块分析，讲清楚这件事。
楼市大变革时代，选房看准未来才是最重要。
有任何选房问题，欢迎找我们交流。
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